Ontwikkelingen en investeringen
Het realiseren van de gemeentelijke beleidsdoelstellingen zoals opgenomen in deze structuurvisie vragen om (flinke) financiële inspanningen. Deze zullen deels samengaan met opbrengsten via de grondexploitatie (ontwikkelingsprojecten). In de huidige economische crisis is dit echter beperkt.

Bij andere projecten is er alleen sprake van kosten (investeringsprojecten). De projecten kunnen noodzakelijk zijn om ontwikkelingsprojecten mogelijk te maken. (zoals bijvoorbeeld de aanleg van een weg). In die situatie kan een deel van de kosten van dat investeringsproject, op basis van de Grondexploitatiewet (Grex) worden `verhaald` op dat ontwikkelingsproject. Dat wordt kostenverhaal genoemd.

Gezien de beperkte inkomsten vanuit ontwikkelingsprojecten, gecombineerd met de teruglopende middelen in het gemeentefonds in verband met bezuinigingen, zijn we als gemeente genoodzaakt zeer zorgvuldige afwegingen te maken om al dan niet met een investeringsproject aan de slag te gaan. Onze prioriteit gaat uit naar het verder brengen en realiseren van reeds in gang gezette projecten en plannen. Uiteraard zijn we hierin, binnen de financiële kaders, flexibel. Bijvoorbeeld wanneer een project (langdurig) stagneert en er geen uitzicht op (door)start is of wanneer er een initiatief/kans voordoet waarvan wij als gemeente het wenselijk vinden om hierop in te spelen omdat bijgedragen wordt aan onze doelstellingen.

Voor de totale financiering van het beleid uit de structuurvisie kunnen in beginsel de volgende mogelijkheden worden ingezet:

• financiering via een gemeentelijk grond- en/of gebouwenexploitatie; 
• financiering door het aangaan van een PPS (publiek private samenwerking); 
• financiering via kostenverhaal op derden die door een ontwikkeling nieuwe bouwrechten verwerven (o.a. via rood-met-groen); 
• extra financiële bijdragen van derden op basis van een anterieure overeenkomst (o.a. via rood-met-groen);
• subsidies en bijdragen van andere overheden en semi-overheden; 
• vanuit de algemene middelen via gemeentebegroting.
  

Voor projecten waar publiekrechtelijk en privaatrechtelijk sturingsmogelijkheden onvoldoende zijn om de gewenste regierol te vervullen, zal getracht worden door middel van het verkrijgen van grondposities een sleutelpositie te bemachtigen.

In de tabel in de bijlagen met projecten en activiteiten is (wanneer bekend) aangegeven of de gemeente of een particuliere partij de initiator danwel realisator is. 

We streven er als gemeente naar om, daar waar mogelijk, ontwikkelingen te realiseren via een gemeentelijke grondexploitatie, al dan niet in samenwerking met één of meerdere private partijen. Uiteraard zullen we daarbij zo optimaal mogelijk gebruik maken van de extra financiële middelen die andere overheden, de regio en semi-overheden via subsidiemogelijkheden en bijdrageregelingen beschikbaar stellen.
Indien we als gemeente niet in staat zijn om een ontwikkeling te realiseren via een (gedeeltelijk) gemeentelijke grondexploitatie zullen we de mogelijkheden van het wettelijk verplicht kostenverhaal maximaal inzetten. Waar mogelijk zullen we daarbovenop via anterieure overeenkomsten extra financiële bijdragen proberen veilig te stellen. Naast deze vormen van financiering maken we ook in de algemene middelen bijdragen vrij om een aantal door de gemeente als noodzakelijk beschouwde ontwikkelingen ook daadwerkelijk te realiseren.

De gemeente Waalre streeft onder andere voor de volgende projecten naar een maximale financiële regie: uitbreiding / afronding Bedrijvenpark 't Broek en woningbouw in Waalre-Noord en Ekenrooi-Zuid. Voor de overige ontwikkelingsprojecten op het gebied van wonen en/of werken, geldt dat er sprake is van een particuliere initiator en realisator. Dit wil echter niet zeggen dat de gemeente dan geen centrale regierol heeft. Deze wordt niet vormgegeven door gemeentelijke ontwikkeling/realisatie, maar door sturing middels overeenkomsten en juridisch-planologische regelingen.  

Als gemeente voorzien we onder andere de volgende investeringsprojecten waar geen exploitatieresultaten tegenover staan: Brede School De Wilderen, daarnaast zijn we in nauw overleg met de betrokken particulieren over de kwaliteitsimpuls/ontwikkelingen ten aanzien van Waalre-Dorp centrum en centrum Den Hof in Aalst.   

Kostenverhaal
De grondexploitatiewet verplicht de gemeente alle kosten en investeringen die de gemeente moet maken om planontwikkeling mogelijk te maken te verhalen op partijen die door de planontwikkeling nieuwe bouwrechten krijgen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in:

• de gebiedseigen kosten (de kosten die nodig zijn om het gebied bouwrijp te maken, inclusief inrichting en plan- en procedurekosten); 
• bovenwijkse voorzieningen (kosten die nodig zijn om het gebied bouwrijp te maken, inclusief inrichting en plan- en procedurekosten, maar die over meerdere plannen kunnen worden verdeeld); 
• bovenplanse verevening (verevenen van een negatief planexploitatie van een plan door een bijdrage uit een plan met een positief planexploitatieresultaat).
• daarnaast kan de gemeente bij anterieure overeenkomsten bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen vragen (financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen elders in de gemeente die een kwalitatieve meerwaarde hebben voor het plan).

In de Wro (Wet ruimtelijke ordening) en het Bro (besluit ruimtelijke ordening) is bepaald welke kostensoorten als gebiedseigen kosten of als bovenwijkse voorzieningen mogen worden verhaald. Wettelijk verplicht kostenverhaal kan niet worden toegepast voor ontwikkelingen waarvan de bestemmingsplanprocedure nog onder de oude WRO valt.

Gebiedseigen kosten en vertaling kwaliteitsimpuls artikel 2.2. VR (Rood met Groen)
Onderdeel van gebiedseigen kosten beschouwt de gemeente Waalre dat nieuwe ontwikkelingen op een goede ruimtelijke, functionele en landschappelijke wijze ingepast dienen te worden. Dit zijn gebiedseigen kosten, aangezien deze kosten worden gemaakt teneinde een goede inpassing van het beoogde project te bereiken. Ook indien deze kosten buiten de plangrens vallen zijn deze kosten noodzakelijk om een goede functionele en ruimtelijke inpassing te garanderen. De gemeente is verplicht om dwingend de noodzakelijke binnenplanse en buitenplanse kosten op de initiatiefnemer te verhalen indien de gemeente deze kosten maakt in plaats van de initiatiefnemer.

Bij de beoordeling op een goede ruimtelijke en landschappelijke inpassing, kijken we als gemeente Waalre op 3 schaalniveaus naar de beoogde ontwikkeling:

• Hoofdstructuren en essentiële waarden: Als eerste wordt op hoofdstructuurniveau gekeken naar een goede ruimtelijke, functionele en landschappelijke inpassing. De ontwikkeling mag géén negatieve invloed uitoefenen op bijvoorbeeld bestaande zichtlijnen, aanwezige functionele, natuur-, cultuur- en landschapsstructuren en waarden. Waar deze structuren en waarden direct, dan wel indirect in gevaar komen door de beoogde ontwikkeling dient het plan zodanig vormgegeven te worden dat aantasting van de structuren en essentiële waarden wordt voorkomen. In het in ontwikkeling zijnde Ruimtelijk KwaliteitsKader worden deze structuren verankerd.
• Substructuren en belangrijke waarde: Ten tweede dienen de ontwikkelingen goed te worden ingepast in de structuur van de bebouwingsconcentratie/landelijk gebied. Het plaatsen van de nieuwe functie moet een toevoeging zijn voor de (kwaliteit van de ) verschillende groene, blauwe, rode en grijze structuren. Ook het (gedeeltelijk) slopen, verbeteren en afschermen van ongewenste bebouwing kan de structuur versterken. In het Ruimtelijk KwaliteitsKader wordt dit gebiedsgericht uitgewerkt.
• Inpassing op perceelsniveau: Het laatste schaalniveau waarop gekeken wordt naar de nieuwe ontwikkeling is het perceelsniveau. Op perceelsniveau dient de ontwikkeling eveneens goed ruimtelijk ingepast te zijn. Hierbij kan gedacht worden aan het aanbrengen van een specifiek type beplanting, veel voorkomend in de nabije omgeving. Ook de plaats van de nieuwe functie/het gebouw op het perceel is en onderdeel dat op dit schaalniveau wordt meegenomen in het kader van een goede landschappelijke en ruimtelijke inpassing.

Zoals bij de introductie is aangegeven, beschouwen wij een goede landschappelijke- en stedenbouwkundige inpassing als een gebiedseigen kostenpost. Wanneer de betreffende initiatiefnemer niet zelf kan zorgdragen voor de vereiste goede inpassing zoals hierboven beschreven (en momenteel gebiedsgericht nader uitgewerkt wordt in een Ruimtelijk KwaliteitsKader, als uitwerking van deze structuurvisie), dan levert de initiatiefnemer een financiële bijdrage aan de gemeente, welke gestort wordt in het gemeentelijk opgerichte landschapsfonds. Als gemeente zullen wij vervolgens zorgdragen voor een goede inpassing van de ontwikkeling en vanuit de middelen in het landschapsfonds voor de benodigde kwaliteitsimpuls/landschappelijke inpassing zorgen. Wanneer dat grenzend aan/in de directe nabijheid van het initiatief niet mogelijk is, wordt er door de gemeente middels de financiële bijdrage op een andere wijze een kwaliteitsimpuls in de directe omgeving (gerelateerd aan het project) gerealiseerd. Op deze wijze geven we invulling aan de door de provincie geïntroduceerde landschapsinvesteringsregeling (artikel 2.2. Verordening Ruimte provincie Noord-Brabant).

Als gemeente zetten we als uitwerking van de landschapsinvesteringsregeling dus geen algemene regeling op, in het kader waarvan (direct) een fondsbijdrage wordt gevraagd. Maatwerk is ons uitgangspunt, gericht op een goede landschappelijke inpassing ter versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het initiatief en omgeving, maar ook gericht op een zo beperkt mogelijke extra  financiële belasting van initiatieven als gevolg waarvan mogelijk initiatieven niet van de grond komen. Kwaliteitsbehoud-/versterking van het landschap en gezond ondernemerschap moeten in balans zijn.

In onze Nota Rood met Groen, hebben we dit onderbouwd en (financieel) uitgewerkt. Hierin is opgenomen dat bij het merendeel van de projecten een goede landschappelijke inpassing vereist wordt als landschapsinvestering. Bij bepaalde categoriën projecten kan er (ofwel door de functie, ofwel door de toe te voegen bebouwing) sprake zijn van een ingrijpen in / aantasting van de landschappelijke structuren en waarden. Hiervoor wordt een aanvullende investering noodzakelijk gesteld, ter compensatie van die aantasting. Ook deze extra impuls, is dus direct gericht op een goede landschappelijke inpassing, niet alleen op perceels-, maar ook op structuurniveau. Fondsvorming is dus niet het doel. Uitgangspunt is dat alle ontwikkelingen bij moeten dragen aan behoud en waar mogelijk versterking van ruimtelijke kwaliteiten en landschappelijke waarden. Wanneer de initiatiefnemer niet zelf kan zorgdragen voor de (extra) landschapsinvestering, dan wordt het ervoor benodigde bedrag gestort in het landschapsfonds, waaruit we als gemeente Waalre de realisatie zullen betalen. Ook is het mogelijk, dat particulieren en/of andere partijen (o.a. natuurmonumenten) met bijdragen uit het fonds die landschappelijke versterking realiseren. In de separate (nog in ontwikkeling zijnde) Nota Rood met Groen wordt uitgewerkt hoe de bepaling van de financiële bijdrage in dergelijke gevallen tot stand komt. Daarnaast is ook door middel van sloop een verbetering van de landschappelijke kwaliteit te bewerkstelligen. Ook de hiervoor opgenomen regeling is verankerd in de Nota Rood met Groen.

In het in ontwikkeling zijnde Ruimtelijk KwaliteitsKader wordt per gebied ter inspiratie en als handvat uitgewerkt, wat de ruimtelijke structuur-, kwaliteits- en belevingswaarde dragers zijn en wat de voor het betreffende gebied geldende kwalitatieve uitgangspunten en randvoorwaarden zijn, gericht op een kwalitatief goede landschappelijke inpassing. De voor Waalre-Noord en Westrand Waalre opgestelde Gebiedsvisies maken hiervan onderdeel uit.

Bovenwijkse voorzieningen
Bovenwijkse voorzieningen zijn investeringsprojecten waar zowel nieuwe initiatieven, als reeds gerealiseerde initiatieven profijt van hebben. Veelal gaat het om grijze, groene en blauwe structuurinvesteringen waarvan een (groot deel van) de gemeente profijt ondervindt. Deze kosten worden proportioneel naar rato van profijt en toerekenbaarheid verdeeld over de bestaande bebouwing en nieuwe initiatieven. De gemeente draagt daarbij zorg voor het financiële aandeel van de bestaande bebouwing. In de separaat in ontwikkeling zijnde Nota Kostenverhaal wordt dit verder uitgewerkt, waarbij een investeringslijst opgenomen is, evenals een verrekeningsgrondslag voor de hoogte van de te betalen fondsbijdrage bovenwijks. Onderdeel van deze projectenlijst, zijn in ieder geval de volgende bovenwijkse investeringsprojecten:

1. Reconstructie openbare ruimte, verkeer-, parkeer- en groenstructuur in het kader van kwaliteitsversterking Den Hof.
2. Reconstructie openbare ruimte, verkeer-, parkeer- en groenstructuur in kader van centrumvisie Waalre-Dorp, waaronder ook de kwaliteitsversterking van het winkelcentrum De Bus.
3. Herinrichting N69 als groen entree, groene laan, als gevolg van realisatie Westparallel en daardoor mogelijke afwaardering N69.
4. Realisatie ontbrekende recreatieve routes en fietspaden in het fietspadennetwerk.
5. Aanpak kruising Willibrorduslaan / aanleg rotonde.
6. Verbeteren bereikbaarheidsvoorzieningen algemeen.
7. Uitvoeren maatregelen in het kader van het versterken / verbeteren van de hoofd- en nevengroenstructuur en het oplossen van knelpunten zoals opgenomen in het groenbeleidsplan.
8. Reconstructie Heikantstraat, Waalre 

De komende jaren zal deze lijst worden geactualiseerd. Ook de Nota Kostenverhaal zal jaarlijks geactualiseerd worden, op basis van voortgang van projecten, voortschrijdend (financieel) inzicht en omvang van de fondsgelden. Realisatie van projecten zal alleen plaatsvinden naar gelang er middelen beschikbaar zijn in het fonds en de gemeente middelen beschikbaar kan stellen voor het deel wat ten laste komt van de bestaande bebouwing.   

Bovenplanse verevening
Verevening van bovenplanse kosten heeft betrekking op het verevenen van grondexploitatieresultaten tussen afzonderlijke plannen met een duidelijke onderlinge samenhang. Die samenhang kan programmatisch zijn, of ruimtelijk. Verevening vindt plaats via een fonds dat gevoed wordt vanuit de plannen met een positief exploitatieresultaat. Om in aanmerking te komen voor een financiële bijdrage (als gevolg van bovenplanse verevening) dient sprake te zijn van een ‘objectief’ negatief exploitatiesaldo. De gemeente Waalre stelt voor verevening van bovenplanse kosten de volgende fondsen in.

Fonds sociale woningbouw
Betaalbaarheid en diversiteit van woningen speelt een belangrijke rol in onze visie voor wonen, naast kwaliteit van woon- en leefomgeving. Door gezinsverdunning en de toename van alleenstaanden is er een blijvende relatief grote vraag naar betaalbare woningen. Met name starters komen moeilijk aan een woning. De gemeente Waalre heeft dan ook in haar visie de doelstelling opgenomen om 30% van de (nieuwbouw)woningen te realiseren voor de sociale sector (sociale huur- en sociale koopwoningen). Gezien de bovenstaande doelstelling bestaat er ruimtelijke en functionele samenhang tussen het realiseren van sociale en niet-sociale woningbouw. In praktijk zal het niet uitvoerbaar zijn om dit percentage binnen elk afzonderlijk woningbouwplan te realiseren. Om deze doelstelling te realiseren zal de gemeente gebruik maken van haar bevoegdheid om bovenplanse verevening toe te passen. Het totale woningbouwprogramma kan hierdoor als het ware als een ruimtelijke exploitatie worden beschouwd. Woningbouwplannen met een lager percentage sociale woningbouw dienen daarom een bijdrage te leveren aan het Fonds sociale woningbouw. In een separate nota wordt dit verder uitgewerkt.

Fonds revitalisering bedrijventerrein
Ten behoeve van aantrekkelijke, goed functionerende bedrijventerreinen met een optimaal ruimtegebruik, ook de bestaande terreinen in/aan de rand van de kernen. De grondexploitatie van de te ontwikkelen bedrijvenlocaties, zal bij moeten dragen aan de kosten van revitalisering van bestaande bedrijventerreinen. Wanneer zowel de nieuwe bedrijventerreinontwikkeling als ook de revitalisering door de gemeente zelf geïnitieerd en gefinancieerd/uitgegeven worden, dan is het instellen van dit vereveningsfonds niet aan de orde. De 'bijdragen' worden dan immers via de gemeentelijke grondexploitatie geregeld. Wanneer dit niet zo is, dan kan er wel een vereveningsfonds ingesteld worden. 
In regionaal  verband zijn afspraken gemaakt over bedrijventerreinontwikkeling. Gezien de huidige marktsituatie, is realisatie van nieuw bedrijventerrein in de tijd vooruitgeschoven. Op het moment dat zicht is op de realisatie van nieuw bedrijventerrein en ook voor de bestaande terreinen revitalisering aan de orde is, zal dit fonds revitalisering bedrijventerreinen uitgewerkt worden in de separate Nota Kostenverhaal.

Fonds integrale gebiedsontwikkeling noord-westrand Waalre
Deze integrale gebiedsontwikkeling komt in aanmerking voor het opstellen/in werking stellen van een structuur van bovenplanse verevening. Dit kan namelijk toegepast worden bij een gebiedsontwikkeling, waarbij sprake is van versnipperd eigendom, waarbij ontwikkelingen verspreid in de tijd plaatsvinden en welke je eigenlijk als een samenhangend geheel zou willen beschouwen. Doel hiervan is het voorkomen dat alleen de winstgevende projecten gerealiseerd worden en de geldkostende projecten (kwaliteitsinvesteringen bv in landschap, routes en recreatievoorzieningen) niet van de grond komen. Voor dit gebied wordt gewerkt door de betrokken partners aan planvorming. Wanneer dit verder uitgekristalliseerd is, zal een overkoepelende grondexploitatie gemaakt worden, als ware het een integrale projectenenveloppe, waaruit zowel de rode als de groene projecten gefinancierd worden danwel ze aan bijdragen. De verschillende plussen en minnen zijn hierin dus onlosmakelijk gekoppeld. Plussen worden gestort in een specifiek voor dit project op te richten fonds om de investeringen uit te betalen. De overkoepelende grondexploitatie wordt dan jaarlijks herzien. Op het moment dat de planvorming zover is, zal dit vereveningsfonds uitgewerkt worden in de Nota Kostenverhaal.  

Fonds integrale gebiedsontwikkeling ‘ hart van de gemeente Waalre’
Ook voor de integrale projectenenveloppe ' hart van de gemeente Waalre' zal zonodig een dergelijke vereveningsconstructie opgericht worden, met bijbehorend fonds (als het ‘fonds integrale gebiedsontwikkeling noord-werstrand Waalre, zie hiervoor). In het 'hart van de gemeente Waalre' staat immers de groene uitstraling centraal, gecombineerd met een functioneel nut voor zowel Aalst als Waalre. Wanneer de gemeente de enige betrokken partij zal zijn, dan is het instellen van een dergelijk fonds niet aan de orde, ook niet wanneer eventuele toekomstige ontwikkeling plaatsvindt op basis van een bestemmingsplan met een bijbehorende exploitatieplan.  

Bijdrage Ruimtelijke ontwikkeling
Als gemeente willen we op basis van deze structuurvisie, ook investeringen doen die bijdragen aan een algemene verbetering van de woon-, leef- en werkkwaliteiten van de gemeente. Deze kwaliteiten vormen de secundaire ontwikkelingsvoorwaarden. Deze investeringen hebben daarmee een positieve uitwerking op de waarde van bestaand, maar ook op de marktwaarde van nieuw te realiseren onroerend goed. We zijn van mening dat het daarom gerechtvaardigd is om bij het aangaan van een anterieure overeenkomst inzake de grondexploitatie ook een financiële bijdrage te vragen ten behoeve van deze gemeentelijke investeringen. De gelden worden gestort in het fonds 'Gemeentelijke bijdrage Regiofonds'

Vanuit dit fonds betaalt de gemeente Waalre de verplichte gemeentelijke bijdrage per m2 nieuw bedrijventerrein / m2 woningbouw aan het Regiofonds. In regionaal verband zijn hierover en over de besteding van het fonds afspraken gemaakt. Vanuit dit regiofonds wordt onder andere door de regio een bijdrage verleend aan de sociaal-culturele en recreatie voorzieningen, waarvan inwoners en ondernemers in de gehele regio profijt hebben. Gezien deze relatie, vinden wij het gerechtvaardigd om voor deze gemeentelijke bijdrage aan het Regiofonds, een fondsbijdrage te vragen aan ontwikkelende partijen in de gemeente Waalre. Het is immers ten nutte van het woon-, leef- en ondernemingsklimaat voor eenieder, in het algemeen. In een separate nota is dit verder uitgewerkt.

Daarnaast vragen we in overeenkomsten ook een bijdrage voor het gemeentelijke Landschapsfonds. Van hieruit worden kwalitatieve investeringen in het landschap en de recreatieve voorzieningen (routestructuren) verricht. Jaarlijks wordt gekeken naar de omvang van het fonds en een prioritering opgesteld van de daarmee te financieren landschappelijke en/of recreatieve investeringen.   

Subsidies en bijdragen van andere overheden en semi-overheden
Een aantal ontwikkelingen kunnen niet worden gerealiseerd zonder substantiële steun van andere overheden. Concreet betreft het de volgende projecten, beide gekoppeld aan de Westparallel:
- Gebiedsimpuls N69 (onder andere landschappelijke investeringen)
- Nul + - maatregelen (zoals de realisatie van een hoogwaardige fietsroute op de voormalige spoorlijn)

Inzet Algemene Middelen Gemeentebegroting
In onze meerjarenbegroting geven we aan welke financiële middelen wij kunnen vrijmaken om gewenste ontwikkelingen binnen de betreffende begrotingsperiode te kunnen realiseren en welke speelruimte er is. De bestaande begrotingssystematiek staat de gemeente niet toe voor de langere termijn reeds reserveringen en investeringen te benoemen, zonder dat daar concrete besluiten en dekkingsmiddelen aan ten grondslag liggen.
We beschouwen de inzet van algemene middelen als sluitstuk van de financiering nadat de financiële randvoorwaarden van een project zijn geoptimaliseerd en alle andere financieringsmiddelen zijn ingezet. De financiële speelruimte van de gemeente Waalre is niet zodanig van omvang dat structurele meerjarige verplichtingen met grote financiële risico`s binnen de speelruimte van de begroting kunnen worden opgevangen.

Voor de andere voornemens in te zetten instrumenten ga naar:

• procesinstrumenten (8.1);
• juridische instrumenten (8.2);
• vormvrije quickscan plan-m.e.r. en randvoorwaarden milieu en milieu- en waardentoets op hoofdlijnen (8.4).