9.2   Gebiedseigen kosten en bovenwijkse voorzieningen
 
Gebiedseigen kosten
De gemeente is in een aantal gevallen verplicht tot kostenverhaal. Dit is het geval wanneer een initiatief mogelijk wordt gemaakt via een bestemmingsplan(herziening), een omgevingsvergunning of een wijzigingsplan en er sprake is van een bouwplan zoals genoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):

  • de bouw van een of meer woningen;
  • de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;
  • de uitbreiding van een gebouw met tenminste 1.000 m² bruto-vloeroppervlakte of met één of meer woningen;
  • de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd;
  • de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m² bedraagt;
  • de bouw van kassen met een oppervlakte van 1.000 m² bruto vloeroppervlakte.
In bovenstaande gevallen geldt in beginsel de plicht tot het vaststellen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wro om de kosten te verhalen. Het exploitatieplan volgt de procedure van het planologische besluit, waarbij in het geval van bijvoorbeeld een bestemmingsplan, tegelijkertijd met de vaststelling van dat plan eveneens het exploitatieplan moet worden vastgesteld. Een gemeente hoeft geen exploitatieplan op te stellen indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld (‘anderszins verzekerd’) en locatie-eisen en regels voor woningbouwcategorieën niet nodig zijn of op een andere manier zijn geregeld. Deze situatie kan zich voordoen als met de ontwikkelaar voorafgaand aan de vaststelling van het planologische besluit een zogenoemde anterieure (exploitatie)overeenkomst is gesloten. Het is ook mogelijk dat de gemeente zelf grond uitgeeft, waardoor gemaakte kosten in de gronduitgifteprijs kunnen worden verdisconteerd.

Artikel 6.2.3 en 6.2.4 van het Bro maken duidelijk welke ‘gebiedseigen’ kosten verhaalbaar zijn. Om dergelijke kosten te verhalen, is het niet noodzakelijk dat er een onderbouwing in een structuurvisie plaatsvindt. Het verhaal is rechtstreeks mogelijk via deze kostensoortenlijsten.

Om kosten daadwerkelijk in de exploitatieopzet van een exploitatieplan op te kunnen nemen, moeten de kosten wel aan de betreffende locatie kunnen worden toegerekend. In dat verband gelden de volgende drie criteria (artikel 6.13, eerste lid, van de Wro):

  • Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als geheel, niet per bouwperceel binnen een locatie. De wetgever gaat ervan uit dat bijvoorbeeld het opheffen van een stankcirkel binnen een gebied ten gunste komt van het gehele plangebied en niet een gedeelte ervan;
  • Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband zijn tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van dat plan;
  • Proportionaliteit: indien meerdere gebieden baat hebben bij een werk, maatregel of voorziening moeten deze naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelmaatstaven) worden verdeeld. Dat betekent dat de gemeente transparant moet aanduiden langs welke criteria deze kosten zijn verdeeld.

Aldus kan een bijdrage worden berekend die moet worden betaald door degene die de opbrengsten van een bepaalde ontwikkeling (bijvoorbeeld woningbouw) ontvangt.

Bovenwijkse voorzieningen
‘Bovenwijkse voorzieningen’ zijn voorzieningen die van nut zijn voor meerdere exploitatiegebieden. Soms legt men bij de ontwikkeling van een locatie gedeeltelijk al voorzieningen aan voor andere, in de toekomst te realiseren locaties. Daarvan is bijvoorbeeld sprake wanneer een binnen het exploitatiegebied geplande ontsluitingsweg ruimer wordt gedimensioneerd dan voor de in voorbereiding zijnde locatie nodig is, omdat ook een andere nog te realiseren locatie er gebruik van zal maken.

De soorten voorzieningen zijn uitputtend opgesomd in artikel 6.2.5 van het Bro:
  • nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt;
  • riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;
  • wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet -en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;
  • infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;
  • groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;
  • openbare verlichting en brandkranen met aansluiting;
  • straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;
  • gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;
  • uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.
Om de kosten van bovenwijkse voorzieningen te kunnen verhalen, is het niet noodzakelijk dat er een onderbouwing plaatsvindt in een structuurvisie. Verhaal van deze kosten is rechtstreeks mogelijk via de kostensoortenlijsten van artikel 6.2.3 en 6.2.4 van het Bro.

De kosten voor bovenwijkse voorzieningen kunnen in het kader van een exploitatieplan op een ontwikkelaar worden verhaald. Voorwaarde is dat de kostentoerekening - conform de toetsingscriteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit - naar evenredigheid over de nieuwe projecten en de bestaande wijken plaatsvindt (zie gebiedseigen kosten).

Hoewel de toetsingscriteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit in de anterieure fase niet van toepassing zijn (anders dan bij een exploitatieplan), kunnen deze beginselen niet volledig genegeerd worden. In de parlementaire geschiedenis is weliswaar vastgelegd dat er sprake is van contractsvrijheid, maar daar is wel aan toegevoegd dat er geen sprake mag zijn van baatafroming. Het is daarom van belang dat er wel degelijk sprake is van een relatie met het plangebied. Voor zover partijen het erover eens zijn dat er een relatie is met het plangebied en er tevens overeenstemming is bereikt over de omvang van het te verhalen bedrag, zal een anterieure overeenkomst naar verwachting juridisch houdbaar en dus rechtmatig zijn.

Een aantal gemeenten heeft hiertoe een Nota bovenwijkse voorzieningen vastgesteld. Op dit moment wordt dit voor de gemeente Landerd niet nodig geacht. De komende jaren zijn er voor de gemeente Landerd namelijk geen nieuwe grootschalige bouwprojecten (woningbouw/bedrijven) voorzien die een uitgebreide (complexe) onderbouwing van te verhalen kosten noodzakelijk maken. Wel staan er enkele infrastructurele projecten op de planning, maar gelet op de niet aanwezige of zeer beperkte mogelijkheid om de kosten van deze projecten toe te rekenen aan en te verhalen op nieuwe uitleglocaties, vormt dit onvoldoende aanleiding om hiervoor een afzonderlijke Nota bovenwijkse voorzieningen op te stellen.

Om transparantie te verschaffen in de werkwijze zal, zodra een concreet en grootschalig project daar een directe aanleiding toe geeft, alsnog beleidsmatig worden onderbouwd hoe wordt omgegaan met de toetsingscriteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.