7.4   Kostenverhaal voor projecten onder regime van de nieuwe Wro
 

De gemeente heeft de wettelijke plicht, kosten die zij moet maken ten behoeve van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling te verhalen op de partijen die bij die ontwikkelingen baat hebben. Daarnaast heeft de gemeente de mogelijkheid, ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen een extra bijdrage te vragen aan een initiatiefnemer. De gemeente streeft ernaar om alle noodzakelijke en relevante kosten via zogenoemde anterieure overeenkomsten op de planontwikkelingen te verhalen. Indien zij daar niet in slaagt, zullen de kosten wettelijk verplicht worden verhaald via een exploitatieplan. Naast de gebiedseigen kosten zal de gemeente de kosten van bovenwijkse voorzieningen verhalen, indien aan de orde, bovenplanse vereveningen toepassen en in anterieure overeenkomsten bijdragen voor ruimtelijke ontwikkeling vragen. Voorzieningen in het kader van kostenverhaal zijn werken en werkzaamheden die noodzakelijk zijn om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren zoals bouwrijp maken, het aanleggen van wegen, kabels en leidingen en openbare verlichting, het realiseren van groen en water, compensatie en de plan- en procedurekosten. In het Besluit ruimtelijke ordening is daarvoor een limitatieve kostensoortenlijst opgenomen.
Functionele gebouwde voorzieningen zoals welzijnsaccommodaties, scholen, winkels etc. maken daar geen onderdeel van uit.

Kostensoorten
De wettelijke mogelijkheid van kostenverhaal maakt onderscheid in vier soorten kostenverhaal:

  1. gebiedseigen kosten: dit zijn kosten die nodig zijn om het exploitatiegebied bouwrijp te maken, inclusief inrichting-, plan- en procedurekosten. Alle kosten die direct te maken hebben met het tot ontwikkeling brengen van het gebied dienen op deze ontwikkeling te worden verhaald. Gebiedseigen kosten kunnen vaak pas worden bepaald als de ontwikkelcondities voor de ontwikkeling zijn uitgewerkt;
  2. bovenwijkse voorzieningen: dit zijn de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen, waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, maar die over meerdere exploitatiegebieden dienen te worden verdeeld, omdat ook andere gebieden daarvan profijt hebben. Deze kosten dienen naar rato van het profijt naar de exploitatiegebieden toegerekend te worden;
  3. bovenplanse kosten of verevening: hier gaat het om het verevenen van een negatief planexploitatieresultaat van een plan met een bijdrage uit een plan met een positief planexploitatieresultaat. Om een fondsbijdrage in het kader van Bovenplanse Verevening te kunnen vragen dient een structuurvisie aanwijzingen te geven over de bestedingen die ten laste van dat fonds kunnen komen;
  4. bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen: dit heeft betrekking op een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen elders in de gemeente. Een gemeentelijke structuurvisie dient daarvoor een grondslag te geven.

Gebiedseigen kosten
Onderdeel van gebiedseigen kosten beschouwt de gemeente Westerveld dat nieuwe ontwikkelingen op een goede ruimtelijke, functionele en landschappelijke wijze ingepast dienen te worden. Dit zijn gebiedseigen kosten, aangezien deze kosten worden gemaakt om het beoogde project een goede ruimtelijke ontwikkeling te laten zijn. Ook indien daarvoor kosten moeten worden gemaakt die buiten de plangrens vallen, zijn deze kosten noodzakelijk om een goede functionele en ruimtelijke inpassing te garanderen. De gemeente is wettelijk verplicht om, voor zover de gemeente deze kosten zelf maakt, deze op te verhalen op de initiatiefnemer.

Bij de beoordeling op een goede ruimtelijke en landschappelijke inpassing, kijken we als gemeente Westerveld op drie schaalniveaus naar de beoogde ontwikkeling:

  1. hoofdstructuren en essentiële waarden: als eerste wordt op hoofdstructuurniveau gekeken naar een goede ruimtelijke, functionele en landschappelijke inpassing. De ontwikkeling mag géén negatieve invloed uitoefenen op bijvoorbeeld bestaande zichtlijnen, aanwezige functionele, natuur-, cultuur- en landschapsstructuren en waarden. Waar deze structuren en waarden direct, dan wel indirect in gevaar komen door de beoogde ontwikkeling dient het plan zodanig vormgegeven te worden dat aantasting van de structuren en essentiële waarden wordt voorkomen;
  2. substructuren en belangrijke waarde: ten tweede dienen de ontwikkelingen goed te worden ingepast in de structuur van de bebouwingsconcentratie/landelijk gebied. Het plaatsen van de nieuwe functie moet een toevoeging zijn voor de (kwaliteit van de) verschillende groene, blauwe, rode en grijze structuren. Ook het (gedeeltelijk) slopen, verbeteren en afschermen van ongewenste bebouwing kan de structuur versterken. Aansluiting bij eventuele rooilijnen versterkt de stedenbouwkundige structuur;
  3. inpassing op perceelsniveau: het laatste schaalniveau waarop gekeken wordt naar de nieuwe ontwikkeling is het perceelsniveau. Op perceelsniveau dient de ontwikkeling eveneens goed ruimtelijk ingepast te zijn. Hierbij kan gedacht worden aan een specifiek type beplanting, veel voorkomend in de nabije omgeving. Ook de plaats van de nieuwe functie op het perceel is een onderdeel dat op dit schaalniveau wordt meegenomen in het kader van een goede landschappelijke en ruimtelijke inpassing.

Zoals bij de introductie aangegeven, beschouwen wij een goede landschappelijke- en stedenbouwkundige inpassing als een gebiedseigen kostenpost. Wanneer de betreffende initiatiefnemer niet zelf kan zorgdragen voor een goede inpassing zoals hierboven beschreven, dan levert de initiatiefnemer een financiële bijdrage aan de gemeente. Als gemeente zullen wij vervolgens zorgdragen voor een goede inpassing van de ontwikkeling. Wanneer dat grenzend aan/in de directe nabijheid van het initiatief niet mogelijk is, wordt door de gemeente middels de financiële bijdrage op een andere wijze een kwaliteitsimpuls in de directe omgeving (gerelateerd aan het project) gerealiseerd.

Bovenwijkse voorzieningen
De toerekening van het verhalen van de bovenwijkse voorzieningen kan plaatsvinden op basis van twee beginselen:

  1. de investeringskosten zijn direct te relateren aan een aantal projecten. Door middel van een rekenkundige onderbouwing van het profijt worden de kosten van de investeringsprojecten proportioneel toegedeeld aan de profiterende ontwikkelprojecten. Bijvoorbeeld aan de hand van het aantal woningen of aan de hand van de verkeersproductie van een ontwikkeling.
  2. investeringen die noodzakelijk zijn ten gevolge van een ontwikkeling, maar niet direct hoeven te worden gerealiseerd ten behoeve van de ontwikkeling, maar wel tot investeringen op termijn leiden als gevolge van de optelsom van meerdere ontwikkelingen (Bijvoorbeeld de noodzakelijke investeringen in een hoofdriool, in de hoofdontsluiting, in waterberging en dergelijke). Deze zullen worden verhaald in de vorm van een normatieve bijdrage aan een daartoe ingesteld Fonds Bovenwijkse Voorzieningen.

De gemeente zal bij het aangaan van een anterieure overeenkomst of het opstellen van een exploitatieplan voor een ontwikkelingslocatie bepalen of zij de bovenwijkse voorzieningen zal verhalen volgens beginsel 1 of beginsel 2. Bij alle inbreidingslocaties zal voor kostenverhaal van de bovenwijkse voorzieningen beginsel 2 worden toegepast, tenzij sprake is van een duidelijk gebiedsgerelateerde ingreep. Het uitgangspunt is om zoveel als mogelijk maatwerk te leveren.

Bovenplanse verevening
Het totaal aan projecten moet er voor zorgen dat de gemeente Westerveld een goede woon-, werk-, en recreatiegemeente is en blijft. De condities en programmamogelijkheden daarvoor zijn niet voor alle projecten gelijk. Deze verschillen kunnen tot gevolg hebben dat sommige projecten een negatief planresultaat hebben, terwijl andere locaties daardoor een extra positief resultaat kunnen hebben. De gemeente Westerveld wil, wanneer daarvoor aanleiding is, positieve en negatieve grondexploitatieresultaten tussen plannen met een duidelijk onderlinge relatie met elkaar verevenen. Er gelden echter wel stringente regels voor bovenplanse verevening. Zo moet bijvoorbeeld nadrukkelijk sprake zijn van ruimtelijke en functionele samenhang. Verevening vindt plaats via een fonds dat gevoed wordt vanuit de plannen met een positief exploitatieresultaat. Om in aanmerking te komen voor een financiële bijdrage (als gevolg van bovenplanse verevening) dient sprake te zijn van een ‘objectief’ negatief exploitatiesaldo.

De gemeente kiest er voor om de mogelijkheid van het toepassen van bovenplanse verevening te beperken tot het instellen van een fonds 'sociale en betaalbare woningbouw'.

Fonds sociale en betaalbare woningbouw
Betaalbaarheid en diversiteit van woningen speelt een belangrijke rol in onze visie voor wonen, naast kwaliteit van woon- en leefomgeving. Door gezinsverdunning en de toename van alleenstaanden is er een blijvende relatief grote vraag naar betaalbare woningen. Met name starters komen moeilijk aan een woning. De gemeente Westerveld heeft dan ook in haar visie de doelstelling opgenomen om een bepaald percentage van de (nieuwbouw)woningen te realiseren in een betaalbare sector van de woningbouw (sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, starterswoningen). De voor betaalbare woningbouw noodzakelijke lagere grondkosten worden op niveau van grondexploitatie gecompenseerd door de hogere grondprijzen van de overige koopsector. Daardoor is sprake van een ruimtelijke en functionele samenhang tussen het realiseren van betaalbare woningbouw en het realiseren van vrije sectorwoningen.
In de praktijk zal het niet uitvoerbaar zijn om binnen elk afzonderlijk woningbouwplan het gewenste aandeel betaalbare woningbouw te realiseren. Daarom zal de gemeente gebruik maken van haar bevoegdheid om bovenplanse verevening toe te passen. Het totale woningbouwprogramma kan hierdoor als het ware als een ruimtelijke exploitatie worden beschouwd. Woningbouwplannen met een lager percentage betaalbare woningbouw dienen daarom een bijdrage te leveren aan het Fonds sociale en betaalbare woningbouw. Plannen met een groter aandeel aan betaalbare woningbouw kunnen in aanmerking komen voor een bijdrage ten laste van dit Fonds.

Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling
De gemeente Westerveld gaat, mede op basis van deze structuurvisie door met het doen van investeringen die bijdragen aan een algemene verbetering van de woon-
leef-, werk- en recreatieve kwaliteiten. Het betreft investeringen gericht op:

  • de belevingskwaliteit van de woonomgeving (uitzicht, groen, water en de inrichting van de openbare ruimte);
  • de functionele kwaliteiten van de woonomgeving (parkeren, sporten, spelen, wandelen, bereikbaarheid en basisvoorzieningen);
  • de sociale kwaliteiten van de woonomgeving (sociale veiligheid, buurtcontact en het verminderen van overlast);
  • de bereikbaarheid van woningen, voorzieningen en bedrijvigheid voor inwoners, ondernemers en toeristen;
  • het imago, de uitstraling en de aantrekkelijkheid van Westerveld als recreatiegemeente, waardoor toeristen verleid worden om langer te verblijven en bestedingen te verrichten.

Deze investeringen hebben een positieve uitwerking op de waarde van bestaand, maar ook op de marktwaarde van nieuw te realiseren, onroerend goed. De gemeente vindt het daarom gerechtvaardigd om bij het aangaan van een anterieure overeenkomst inzake de grondexploitatie, ook een financiële bijdrage te vragen ten behoeve van deze gemeentelijke investeringen.

Zie voor de andere onderdelen van de uitvoeringsparagraaf: