Hoe ver willen uw ondernemers verhuizen om te kunnen groeien?

Een analyse van de verhuisdynamiek laat zien dat liefst 95% van de ondernemers de fysieke ruimte voor groei niet buiten de gemeentegrenzen wil zoeken. Het aantal bedrijven dat extern aangetrokken kan worden is tegengesteld klein. In het bedrijventerreinbeleid doen gemeenten er daarom goed aan om vooral het oor te luister te leggen bij de lokale ondernemers. De lokale ondernemers moeten de belangrijkste basis voor beleid vormen: zowel voor het optimaal functioneren van bestaande bedrijventerreinen als voor de planning van nieuwe terreinen.

Enkele van de statistieken:

• Zo’n 25% van alle bedrijven heeft groeiverwachtingen, waarvan meer dan de helft extra ruimte nodig heeft.
• Slechts 5% van alle bedrijven op bedrijventerreinen wil verhuizen naar buiten de eigen gemeente om groei te realiseren.
• Van alle bedrijven verhuist 37% binnen een straal van 1.000 meter, 74% blijft binnen 5.000 meter.

In een compact whitepaper geven we de verhuisdynamiek weer en vertalen deze naar de noodzakelijke focus op lokale bedrijven. We duiden de mogelijkheden om potentiële verhuizers vast te houden, geven een realistisch beeld voor ambities om bedrijven te trekken en sluiten af met de implicaties voor regionale afstemming.

Klik hier voor het whitepaper "Bedrijven zijn gelukkig en helaas erg honkvast".

Bovendien treft u op deze portal een aantal praktische tips aan die helpen rekening te houden met het vooral lokale karakter van de vraag naar bedrijfsruimte.

Behoefteramingen voor bedrijventerreinen? Zorg dat lokale ondernemers naar hun concrete ruimtebehoefte worden gevraagd in plaats van een inschatting op basis van historie en statistieken. Lokale ondernemers vragen om deze aandacht en vertegenwoordigen het meerendeel van de vraag naar ruimte. Afhankelijk van de economische ontwikkelingen zal die verwachte ruimtebehoefte de komende jaren concreet worden. En u wilt die ruimte ook kunnen bieden.

Informeer bij de ondernemers naar hun groeiverwachtingen en de wijze waarop ze daar invulling aan willen geven. Op welke termijn verwachten ze te groeien, welke kavelgrootte zoeken ze, welk type vastgoed is nodig en welke eisen stellen ze aan de vestigingsplaats? Beperk u niet tot enkel de ondernemers op bedrijventerreinen, maar betrek alle bedrijven bij deze uitvraag.

De verworven inzichten stellen u in staat om de herstructureringsopgave, de uitgifte van nieuwe terreinen en wijzigingen van bestemmingsplannen beter voor te bereiden. Het leidt tot een effectieve regievoering op de bedrijventerreinen en u kunt een proactief economisch beleid voeren. En let op: niet het totale areaal is belangrijk, maar de diversiteit in de vraag en de mate waarin u in staat bent daarin te voorzien.

BRO zet voor deze opgave haar ruimtebehoeftepeiler in, met o.a. een online enquête tool om de lokale vraag inzichtelijk te maken. De ruimtebehoeftepeiler wordt gebruikt bij Ruimteplanner projecten, maar kan ook afzonderlijk worden ingezet. Uit onze ervaring blijkt deze aanpak een bijzonder hoge respons op te leveren en bieden de resultaten uitstekende aanknopingspunten voor beleid.

Houd de verwachtingen over externe verhuizing naar uw regio realistisch. De grote meerderheid van bedrijven verhuist immers binnen de eigen gemeente.

De beperkte bereidheid van ondernemers om zich elders te vestigen betekent helaas ook dat gemeentelijke ambitie om bedrijven van buiten de regio aan te trekken, gebaseerd is op slechts een beperkt aantal. En terwijl die vraag beperkt is, is juist de concurrentie van gemeenten op dit gebied erg groot. Er wordt met velen gevist in een bijzonder kleine vijver. Het heeft geleid tot regionaal overaanbod aan terreinen op basis van grootse verwachtingen. En dit leidt nu tot noodzakelijke afboekingen op grondexploitaties. Het is juist de afstemming van dit aanbod dat in regionaal overleg aan de orde moet komen, duidelijk gescheiden van het aanbod aan ruimte voor de lokale groeiverwachtingen.

Toch is er niets mis met ambities. Ze hoeven niet overboord te worden gegooid. Maar ze moeten wel in een realistisch kader geplaatst worden. Een kader dat uitgaat van de beperkte verhuisbereidheid. Uit landelijke gegevens van het ruimtelijk planbureau blijkt bovendien dat bovenregionale verhuizingen voor 85% tot 90% richting een omgeving gaan die overeenkomt het de oude locatie. Grootstedelijke ondernemers verhuizen naar andere grote steden, bedrijven uit landelijke gebieden vestigen zich ook weer in landelijke gebieden. Ondernemers uit kleine steden kiezen ook weer voor kleine steden. Dit geeft in ieder geval aan in welke omgeving het beste naar geschikte kandidaten gezocht kan worden.

Uw huidige bedrijfsprofiel is van invloed op de overwegingen van een bedrijf van buiten om zich te vestigen in uw gemeente. Het veranderen van dit profiel door het aantrekken van een ander type bedrijven is dus zeer lastig. Door ervoor te zorgen dat uw bestaande bedrijfsleven ter plaatse wil en kan groeien, faciliteert u impliciet een klimaat waarin ook nieuwkomers zich willen en kunnen vestigen.

Houd bij regionale afstemming en planning rekening met de zeer beperkte bereidheid van lokale bedrijven om te verhuizen.

De regionale afstemming is inmiddels verplicht vanuit het landelijke Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020. De verhuisdynamiek geeft een goede richting voor de afstemming die gezocht moet worden. Het sterke lokale karakter van de meerderheid van de ruimtevraag moet daarbij gescheiden worden van de regionale en bovenregionale behoefte (en ambities). Er moet uitgegaan worden van realistische verhuisafstanden. Voorkomen moet worden dat lokale groei achterwege blijft, doordat ondernemers niet in hun eigen wensomgeving de noodzakelijke ruimte kunnen krijgen. Speciale aandacht vragen daarbij de nimby-gerelateerde bedrijven.

Om voor de externe groeiambities ook tot de noodzakelijke afstemming te komen, is het gezamenlijk vaststellen van het regionale en lokale profiel een belangrijke stap. Dit kan leiden tot een gezamenlijke profilering, maar moet vooral zorgen dat een duidelijke marktverdeling leidt tot minder gemeentelijke concurrentie en overaanbod in deze specifieke markt.

Wees zuinig op de bedrijvigheid in kleine kernen: door de sluiting van winkels zijn ze vaak de laatste pijler voor de lokale leefbaarheid. Zorg dat ze ruimte hebben om te blijven in plaats van ze te verplichten te verhuizen.

De ruimtelijk planologische beperkingen van kleine dorpskernen zorgen ervoor dat ondernemers ter plaatse nauwelijks ruimte hebben om te groeien. De lokale gebondenheid van deze bedrijven kent een speciaal aspect dat in ruimtelijke plannen onvoldoende onderkend wordt: de leefbaarheid van de kleine kernen. Omdat veel winkeliers al uit deze gemeenschappen zijn vertrokken, gelden de resterende bedrijven als belangrijke kurk waarop de leefbaarheid blijft drijven: als sponsoren van het lokale verenigingsleven en door bestuurlijke activiteiten van de ondernemers. Reden temeer om deze lokale groei ter plaatse te faciliteren in plaats van rigide vasthouden aan planologische principes en hier verhuizingen op te leggen. Uiteraard hoort er een goede ruimtelijke inpassing bij, maar dat geldt voor elke ontwikkeling.

Bedrijven die uit een gemeente verhuizen, zijn vaak onderdeel van een landelijk of internationaal concern. Of het zijn starters met nog een beperkte lokale binding. Zorg voor een sterkere binding om ze te behouden!

Zo’n 6% van alle bedrijfsverhuizingen vertrekt uit de huidige vestigingsregio. De lokale binding van deze bedrijven is blijkbaar lager. Bij de grotere werkgevers gaat het daarbij vooral om onderdelen van landelijke of internationale concerns. Bij deze bedrijven wordt de verhuisbeslissing niet lokaal genomen, maar elders op basis van economische argumenten en vaak gericht op consolidatie en concern-herstructurering.

Dat betekent echter niet dat er lokaal niets ondernomen kan worden om deze bedrijven te behouden. Gemeenten doen er goed aan om, in samenwerking met de lokale bedrijfsleiding, te werken aan een optimaal klimaat voor deze bedrijvigheid. Dit vergt creativiteit, gericht op concerngevoeligheden en versterking van de lokale binding. Zorg dat de locatiemogelijkheden geen aanleiding vormen voor een verplaatsingsbesluit. Bindingsfactoren zijn, zeker voor vestigingen van landelijke concerns, bovendien zeer specifiek. Concrete vragen die gemeenten zichzelf en de ondernemers hierbij moeten stellen:

• Waaruit bestaat de specifieke lokale gebondenheid?
• Hoe kan de lokale gebondenheid worden versterkt?
• Wat versterkt de positie van de lokale bedrijfsleiding richting centrale directie?

Het vergt overigens ook een integrale aanpak binnen de gemeentelijke organisatie, want een starre houding van één handhaver kan een zorgvuldige bindingsstrategie snel om zeep helpen.

Wilt u meer tips en infomatie, neem dan contact op met de ruimtelijk economen van BRO, via Sven Maas (sven.maas@bro.nl) of Paul Kersten (paul.kersten@bro.nl). Telefoonnummer 0411 850 400.

De ruimtelijk economen van BRO ondersteunen o.a. met:

• herstructureringsplannen
• leegstandsanalyses
• kantorenstrategieën
• bedrijventerreinenvisies
• regionale visies
• marktstudies
• grondprijsbeleid
• wijkeconomie
• uitgiftebeleid
• economische effectrapportages
• economische visies
• lokale bindingsanalyses
• economisch onderzoek

Meer informatie: www.bro.nl.